火花S-Park | 首个开发主体IPO+公募REITs+私募REITs大满贯得主!
2021-05-28 17:34:01 来源： 浏览：1次
火花S-Park | 首个开发主体IPO+公募REITs+私募REITs大满贯得主!
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2021年5月19日，中国及长三角首批，以及江苏省和苏州市首单获批的公募REITs——东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508027，下称“苏州工业园区REITs”）正式在上海证券交易所披露询价公告、招募说明书、托管协议等文件，询价将在下周一（5月24日）进行。
而本次REITs一旦发行成功，苏州工业园区也将成为中国开发区群体中第一个同时完成“开发主体IPO+园区公募REITs+园区私募REITs”大满贯壮举的开先河者，的确值得业界同侪们欣羡和学习。
本次苏州工业园区REITs获中国证监会批准募集基金份额总额为9亿份，基金期限为40年（可以展期）。其中基金初始战略配售发售份额为5.4亿份，占比60%；网下初始发售份额为2.88亿份，公众初始发售份额为0.72亿份，各占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80%和20%。
原始权益人苏州工业园区科技发展有限公司（下称“科技公司”）及苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（下称“建屋产业公司”）将分别认购基金份额总额的15%（1.35亿份）；关联方苏州工业园区经济发展有限公司将认购基金份额总额的10%（0.9亿份）。
本次询价区间为3.558-4.094元/份，因此预计募集资金规模为32.02-36.85亿元，而该REITs的两个底层基础资产园区项目的总估值为33.5亿元。
苏州工业园区作为全国第一个中外中央政府级合作的开发区，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”，也是目前商务部国家级经开区考核评比的“五连冠”得主。
本次苏州工业园区REITs由园区管委会牵头推动，力度很大，专门提出“这是园区积极探索资本运作空间的重要金融创新，助力园区打通产业载体持续建设与盘活退出的闭环，树立国家经开区新标杆，更是资本市场服务产业发展，推进长三角一体化和长江经济带发展等国家战略的又一重大行动”；中新理事会也对苏州工业园区参与REITs试点事宜表示了高度重视，多次明确支持园区开展REITs试点工作。
实际上，在整个苏州市，作为产业发展的最高点，苏州工业园区的产业园区存量最多，包括苏州国际科技园、苏州纳米城、生物纳米园、建屋2.5产业园、纳米大学科技园、腾飞创意产业园、桑田岛生物产业园、苏化产业园、桑田岛科创园、博济生能产业园、东坊产业园、星华产业园、天亿达工业园等多家产业园。
数据显示，截至2020年6月末，苏州工业园区国企总资产1975亿元、净资产736亿元、资产负债率62.72%，拥有各类载体总建筑面积1250万平米，可出租面积869万平米，出租率为78%。
火花S-Park此前也多次提到过，这些国企都是汲取苏州工业园区土壤养分茁壮成长起来的本土子弟兵与兄弟连，资产质量、收益状况都可圈可点，属于内练一口气（具有内生市场化发展能力），外练筋骨皮（握有一堆现金流充沛的优质经营性资产）的练家子。
苏州工业园区的“兄弟连”
2021年1月27日，国内首个生物医药产业园类REITs——“中联元联-前海开源-苏州生物医药产业园资产支持专项计划”在上海证券交易所获批，规模为26.5亿元。这也将是继2019年全国首单国家大学科技园类REITs“中联元联-前海开源-苏州纳米科技园资产支持专项计划”（发行规模10.2亿元）之后，苏州工业园区第二单产业园区类REITs产品。
而本次苏州工业园区首单公募REITs选取的两个入池资产，分别是新建元控股旗下的2.5产业园一二期和苏州工业园区科技发展有限公司旗下的苏州国际科技园五期B区，所以这次的原始权益人包括三个——科技公司、建屋产业公司和苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司（下称“兆润控股”），ABS也包括两个，分别是东吴-苏州国际科技园五期ABS和东吴-苏州新建元2.5产业园ABS。
两个入池资产的具体位置
REITs采取“公募基金+ABS”的产品结构，公募基金管理人为东吴基金，ABS管理人为东吴证券，托管人为招商银行。
苏州工业园区REITs整体交易结构（制图：火花S-Park）
作为苏州工业园区最重要的基础设施投融资建设主体和本次REITs的原始权益人，兆润控股司旗下也拥有非常丰富的产业园区项目，持有并运营着生物医药产业园1-2期、2.5产业园、建胜产业园、人力资源产业园及国际科技产业园1-7期等优质产业园项目，总建筑面积可达260万平方米。
这些产业园涵盖类型广泛，包括生物医药产业、人工智能孵化器、信息技术、互联网及人力资源等。涵盖类型广泛，包括生物医药产业、人工智能孵化器、信息技术、互联网及人力资源等。兆润控股也表示，未来可通过优质资产的持续注入来提升产品的成长性与流动性。
入池的两个项目总建筑面积达到56.11万平米，估值的平均单价为5982元/平米，属于苏州工业园区中相当优质的产业载体。
REITs招股书表示，“两处基础设施项目资产是苏州工业园区信息技术、人工智能等国家重点打造的高新技术产业的核心载体，产业特征显著，未来发展向好。区域产业政策及上下游供应链健全，资产运营成熟稳定，租户黏性大，风险抗击性强。”
其中，苏州国际科技园五期B区也被称为“苏州创意产业园”，位于苏州工业园区独墅湖科教创新区板块。整个苏州国际科技园于2000年4月启动，是苏州工业园区第一家新兴产业载体，承载着整个园区科技创新、知识创新和企业孵化的使命，总投资60亿元，分七期开发建设，总建筑面积105.96万平方米。
经过20年发展，苏州国际科技园累计孵化2000多家企业，上市企业总数达到10家，总市值近1600亿元，企业全年一级市场融资总额超150亿元；先后被评为中国科技企业孵化器、国家软件产业基地、国家海外高层次人才创新创业基地、中国软件欧美出口工程试点基地、中国留学人员苏州创业中心、中国服务外包示范基地、中国服务贸易创新示范基地、江苏省云计算特色产业园和苏州市大数据特色产业园。
苏州国际科技园五期B区于2011年全部完工，用地性质为科研设计用地，资产账面入账价值即决算总投资为12.35亿元。建筑面积33.02万平米，其中地上部分28.24万平米，地下部分4.78万平方米，配有1441个地下车位，总可出租面积为27.12平米，截至2020年底已出租面积为24.37万平米。
俯瞰苏州国际科技园五期B区
苏州国际科技园五期B区由21幢研发楼和2幢配套综合楼组成，入驻了共计345名租户，产业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等，2018-2020年出租率为88%、86%、90%，2021-2022年预期保持在86%。秉承着扶持中小微企业孵化发展和扶持战略性新兴产业的原则，园区平均租金一直稳定在41元/平米/月的水平。
该资产估值为18.3亿元，单价5542元/平米，相比于账面价值9.83亿元增值率为86.16%。
2.5产业园由新建元集团开发并持有，位于中新生态科技城板块，是中国-新加坡苏州工业园区“积极培育新兴产业增长点”的重点项目。该园区以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台支持的四大产业平台为布局，是苏州工业园区发展生产性服务业与知识服务流程外包（KPO）产业的重要载体——生产性服务业介于二产和三产之间，俗称“2.5产业”，园区名称即由此而来。
自2011年底正式对外运营以来，2.5产业园吸引了包括IBM、TE、Baxter、泛博等多家世界500强及行业龙头入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等为园区制造业服务的主导产业。
本次入池的一二期用地性质为工业用地，资产账面入账价值即决算总投资为10.11亿元，一期开工于2010年，竣工于2011年；二期开工于2011年，竣工于2013年。建筑面积合计为23.09万平米，其中地上部分18.04万平米，地下部分5.05万平方米，总可出租面积为15.4万平米，截至2020年底已出租面积为10.77万平米。
俯瞰2.5产业园
项目共有19幢研发楼，其中2幢为高层研发办公，17幢为多层独栋。一共入驻了117家租户，集中在信息科技产业、电子电器产业、生物医药产业、物流产业和新材料产业，新建元集团的总部即位于2.5产业园当中。
火花S-Park执行董事宋振庆现场调研2.5产业园
园区2018-2020年的出租率为70%、64%和70%，预计2021-2022年度的出租率分别为75%和80%，平均签约固定租金为61.2元/平方米/月，这在整个苏州市的产业园区中租金水平都属于上乘。
该资产估值为15.2亿元，单价6582元/平米，相比于账面价值8.64亿元增值率为76.02%。
两个园区在2020年的收入和经营性净现金流有一定幅度的降低，主要因为整个苏州工业园区在疫情期间进行了对中小微企业的扶持，2020年2-4月实施了“一免两减半”的租金减免政策；但净利润有较大幅度的上升，主要是因为在资产重组阶段，计量方式由成本法计量转变为公允价值计量，产生了大额的公允价值变动收益。
本次资产重组是分别将国际科技园五期B区项目和2.5产业园一二期项目由原所有人科技公司和建屋产业公司剥离到新设的项目公司苏州工业园区科智商业管理有限公司和苏州工业园区艾派科项目管理有限公司旗下。两家项目公司作为园区的持有主体，注册资本为100万元，经营范围均没有房地产开发，主要涉及商管、物管、租赁、服务等，但园区的整体运营管理还是委托给科技公司和建屋产业公司来进行。
资产运营管理方均是园区原来的开发运营企业或者由原来的开发运营团队继承而来，也是首批产业园区基础设施公募REITs的共同特征——毕竟，没别人比他们更懂这个园区的运营就是了。
苏州工业园区REITs预计2021年（5-12月）分派率4.5%，2022年分派率4.54%，cap rate分别为4.68%和4.76%，目前来看也是首批产业园类项目中稳定性较强且较高的水平。
本次募资拟投资项目包括但不限于研发地块项目、现代服务产业园A地块、汇智湾项目、苏宿智能制造产业园、生物医药产业园三期、BT+IT融合创新中心项目、微软二期项目、生物医药产业园四期、生物医药产业园五期和现代服务广场项目共10个基础设施项目。拟投资基础设施项目均为产业园，用地性质为工业用地、科研用地等，计划总投资规模约为90.22亿元，总建筑面积为16.51万平米，资本金缺口为23.45亿元，全部由本次募资投入。
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