浅谈如何预估万科未来两年净利润

2021-05-28 17:32:47 来源： 浏览：1次

    浅谈如何预估万科未来两年净利润
    
     收录于话题 前几天在雪球上收到@谦逊做人-的一篇关于预估万科毛利率的文章启发，它在文章中列出了历年万科拿地均价、销售均价从而大概的预估了万科毛利率的走势，我收到启发也对此话题做了更深一步的探讨，故成此文与各位共同探讨。
    我们知道中国的地产公司，当年的营收收入=2年前的销售面积X销售单价，而成本主要包含的地价成本+建安成本，其中的地价成本=3年前的拿地成本，那么我们可以得出当年的毛利=（2年前的销售单价-3年前的拿地单价-建安成本）X2年前销售面积，下面是我从年报中摘抄下来的数据
    
    
    
    拿2020来举例，2020年毛利=（2018销售单价-2017年拿地单价-建安成本）X2018销售面积2020毛利=（15032-7908-4000）X4037万=1261亿与2020年报毛利1226亿相差不大。由于是毛估估，建安成本统一为4000元，大家不必在这些细节上太较真，免得把自己绕进去。我们算出的毛利1261亿与2020年报的数据非常接近说明我们的推算是能站得住的。为了避免巧合我还推算了2019年，2018年，2017年，2016年的数据，
    
    
    2019毛利=（14738-6500-4000）X3595.2=1523亿年报1333
    2018毛利=（13190-4941-4000）X2765.4=1175年报1115
    2017毛利=（12526-4272-4000）X2064=878年报828
    2016毛利=（11910-3516-4000）X1806=793年报707
    我们惊喜的看到推算出来的数据跟年报都非常接近，维独2019年数据变差比较大达190亿，这其中的建安成本属于毛估估估，另外我的这个推算是假设上一年拿的地第二年全部卖出，管理层完全可以推迟交房而调节当年营收。当然就算有误差，我们本来就是毛估估，不追求精确，但追求正确，毛估估得出的结论不影响趋势，不影响结论，能够支持我们做出投资决策足以！
    同理我们也就能够推算出2021和2022的营收和毛利
    
    2021营收=2019销售单价X2019销售面积=6291
    2021毛利=（2019销售单价-2018拿地单价-建安成本）X2019销售面积=（15300-5427-4000）X4112.2=2414亿
    
    2022营收=2020销售单价X2020销售面积=15100X4191=6328亿
    2022毛利=（2020销售单价-2019拿地单价-建安成本）X2020销售面积=（15100-6252-4000）X4667=2262亿
    毛利之后就是运营损耗，请看下表
    
    根据过去历年万科运营损耗处于12.8%-16.2%之间，毛估估取15%吧，所得税25%，
    
    
    那么可以得出
    2021年净利润=（2021毛利-2021运营损耗）X75%=（2414-6191X15%）X75%=1114
    2022净利润=(2262-6328X15%)X75%=984
    是不是这就是我们要的净利润呢？非也非也，这里的净利润还包含了少数股东的净利润，我们要把少数股东权益剔除才是我们要的归母净利润，2021年结算的是2019年销售的，而地却是2018年拿的地，所以这里权益乘数应该是用2018年的拿地权益占比，通过前面的表里查到2018年拿地权益乘数是53%，所以
    2021归属净利润=1114X53%=590亿。
    2022年归属净利润=984X66%=649亿。
    这里再强调一次，这个数据是毛估估的，没有把资产减值，非地产业务以及营业外收入考虑进去，得出的数据不精确但是能做到大概准确的，我用这个方法计算过2020的归母净利润跟年报的数据是比较接近的，感兴趣的同学可以推导一下其余年份。
    那么2021年归母利润590亿，2022年归母利润649亿什么概念呢？要知道2020年归母利润是415亿，也就是说2021年万科净利润将近40%的增速！
    
    根据近年万科分红稳定于30-40%之间，取35%的分红率，2021分红206亿，而万科市值在发稿的这一刻3200，股息接近7%！请珍惜27元的万科！！
    著名大V唐朝曾经说过看不懂地产股，因为买地盖房子卖了赚的钱又要投入到买地，赚的利润不知道多少是自由现金流，深以为然，那么我们用分红代替自由现金流呢？假设万科2021年分红206亿，也就是自由现金流206亿，在3-4%的利率情况下给与25倍PE，万科合理市值应该在5150亿，现价3200亿，也是有非常大的安全边际的！2022年分红227亿，给与25倍PE,合理市值5675亿，现价买入年化收益将达到33%。
    特别提醒我持有10%的万科仓位，不排除未来24小时有加仓的可能，投资需谨慎，此文不做为各位投资依据，切记切记！
    
    
    
    

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