美股捡烟蒂之SRG

2021-03-13 14:34:04 来源： 浏览：1次

    美股捡烟蒂之SRG
    
     收录于话题 关注SRG是因为巴菲特。2015年巴菲特入股了SRG，占8%的股份，一直到现在也没有减持。
    
    
    
    SRG主营商业物业，由于西尔斯百货经营不善，将旗下的物业剥离出来成立了SRG（房地产信托）。2017年至今，SRG有两次大跌，一次是2018年底西尔斯破产，第二次是2020年的疫情。
    
    
    西尔斯的破产有利有弊。其弊端在于一时间SRG一半的物业空了出来，少了一大笔稳定租金，这部分租金需要SRG寻找新客户来弥补。
    
    
    其利好在于，西尔斯破产之后，给SRG留下了约4000万平方英尺的物业，如果能顺利的出租出去，第三方租户的租金单价可以达到15~25美元/平方英尺，比西尔斯的4美元高很多。
    
    
    SRG开启了自救之路。主要通过三种方式，1）直接变卖；2）再开发后出租，将单租户中心转换为多租户中心；3）改造用途，开发办公、居住等多种功能。
    
    
    疫情打断了这一进程，也给了我们买入的机会。
    
    
    SRG从疫情前的40多美金直接跳水到最低的5美金，然后缓慢爬升到现在的23美金，还没有回到疫情前的水平。
    
    
    
    
    
    现在怎么看SRG？
    
    
    首先，疫情的影响已经兑现。主要反映在出租率降低，今年的总出租率为32%，去年为43%。租金收入降低，只有去年同期的68%左右。现金净流出增加，FFO净流出8100万美元，去年同期为3379万美元。
    
    
    现有物业经营恢复是超出预期的，超过95%的商户开始营业。收租率已经基本恢复到疫情前的水平。2020Q2收租率70%，延期收租25%，Q3收租率86%，延期了10%，到了Q4，收租率已经达到了91%，只有5%延期。2021年1~2月收租率95%，只有2%延期。
    
    
    而且，最新签约租户的单价已经达到了23.02美金，一直在提高。
    
    
    
    乐观的看，SRG的天花板可以很高。当前SRG仅出租了在手2850万平方英尺物业中的1080万平方英尺，其余都是空着的。
    
    
    从地图上看，SRG的物业主要在加州、佛州、纽约州等，消费能力较强。且西尔斯百货的区域位置较好，所在区域平均65.3万人，家庭收入9万美元。
    
    
    
    问题在于，SRG一方面缺乏资金进行翻修和重新开发，另一方面开发和招商需要时间，不可能一蹴而就。这对于管理层的要求很高，既要加快开发进度，又要保证资金链不会断裂。
    
    
    2021年初，SRG的CEO和CFO相继辞职，我倒对新管理层有所期待。
    
    
    最坏的情况是，SRG破产后进行破产清算。当然这种可能性微乎其微，从最新的财报看到，2020年最差的时候，SRG的FFO为-8100万美元，当前SRG账上的现金和现金等价物还有1.44亿美元。基本上没有破产的危险。
    
    
    简单的算下SRG的清算价值。2020年其出售了480万平方英尺的物业，换取了4.17亿美元的现金，按此价格计算，目前其在手物业2850万平方英尺，价值约24.8亿美元。这是最保守的估计，因为SRG没有出手的物业价值更高。
    
    
    从估值来看，商业物业普遍采用EV/SF（每平方英尺企业价值）来估算，SRG对应的EV/SF为31.5美元，可供比较的是，西蒙地产、BRX分别为264美元和88美元。
    
    
    结论就是，SRG下跌的空间有限。
    
    
    股票市场和博彩的一大区别是，股票市场不总是有效的，所以会产生高胜率高赔率的机会。这在博彩业则完全不可能，胜率和赔率只可能反向变动。综合看下来，SRG当前仍然属于高胜率+高赔率的组合。
    
    
    

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