红档降速绿档超车 年报里的真实房企

2021-04-12 18:37:25 来源： 浏览：1次

    红档降速绿档超车 年报里的真实房企
    
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    2020 年业绩会上，“三道红线”成为房企无法回避的问题。
    没有往年宣布销售业绩目标时的雄心壮志，大多数房企对2021年的展望，充满了对增速换挡的预警，对利润数据下滑的反思，以及尽快实现“降档”的承诺。
    虽然距离监管部门给出的最后期限仍有2年时间，但是市场的审视已经开启，伴随着融资成本的两极分化，房企的发展轨迹也逐渐逼近十字路口。
    当行业大洗牌进入新阶段，资金杠杆变成双刃剑，骑虎难下的“红档”房企成为这场淘汰赛的边缘队员，而正确预判趋势的“绿档”房企开始展现轻盈身姿的优势。
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    半数房企实现“降档”
    
    
    近期，各大房企陆续发布 “三道红线”公布后的第一份财报，相比2023年的最终时限，这份成绩单更多表现的是诚意。
    据锋面News不完全统计，近半年内，在实现“降档”的18家规模房企中，成功优化一条红线的房企数量达到15家，优化两条红线的房企仅3家，暂未出现连降三档的房企。其中，摆脱“红档”的仅4家，转为“绿档”的房企则达到了7家。
    
    
    
    更具体来看，将现金短债比提升至1.0倍以上的房企有9家，净负债率降至100%及以下的房企有7家，而剔除预收款后的资产负债率降至70%及以下的房企仅5家。其中，实现剔除预收款后的资产负债率达标的房企，九成为“绿档房企”，现金短债比未达标的房企，基本为“红档”房企。
    基于上述现象总结，大部分规模房企选择通过改善现金短债比来实现短期内的快速“降档”，而剔除预收款后的净资产负债率成为回归“绿档”的拦路虎。
    对此，克而瑞的一份研报解释，现金短债比可以通过加快资金回笼、将短期债务置换为长期债务等举措实现，改善难度最小，净负债率的改善需要通过降低有息负债规模、扩大盈利增加权益等举措实现，而剔除预收款后的资产负债率，除了要降负债、增资产，还需要适度增加预收款来实现有效改善，难度最大。
    虽然短期内的快速“降档”，大概率难以解决房企财务结构的核心问题，但每一道红线的优化，对房企当前的发展态势却能造成直接影响。
    根据监管要求，“红档”、“橙档”、“黄档”和“绿档”的有息负债年增速限制分别为0%、5%、10%和15%，而安信证券数据显示，截至2020年底，35家样本房企的总有息负债规模已经达到4.7万亿，对于规模房企来说，5个百分点的差异背后，可能就是决定企业命运的关键。因此，即使仅达到短期改善，外界对房企的发展形势判断也会明朗许多。
    在近期召开的业绩发布会上，“三道红线”的优化进度成为比业绩目标更受关注的重点，不少房企管理层更是现场表决心，公布明确的“降档”计划，努力向外界释放企业正在全面优化的正面信息。
    但值得注意的是，相比现金短债比、净负债率等半年内达标的轻松，想要改善最后一道红线并不容易，碧桂园、中梁控股和时代中国等“黄档”房企，均将实现“零踩线”目标的执行期限定在2年左右。在速度和安全的矛盾之间，充满了平衡的艺术。
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    房企家底大考验
    
    
    虽然“三道红线”的指标一致，但各大房企“降档”的方式却是八仙过海、各显神通。
    以半年内连降两档的融创为例。融创优化的指标为现金短债比和净负债率，对应的提升方式为增加货币资金、所有者权益，长短期借款置换等。为了实现这些财务数据的优化，融创做了三件事：
    首先是控制拿地强度，实现资金回笼。数据显示，2020年融创新增土地面积仅5877万平方米，同比下降41.1%，拿地强度显著降低。在拿地资金大幅减少，销售资金加速回笼的双重作用下，融创的现金总额达到1326亿元，同比上升5.5%；同时，拿地减少，债券融资需求也相应减少，2020年，融创有息负债总额下降5.8%，其中，短期债务大幅下降32.5%，现金短债比快速提升至1.45倍。
    其次，近年来，融创权益土储占比持续下降，中达证券研究报告显示，2017年至2020年，融创的权益土储占比从75%下降至62%，权益增厚，净负债率进一步降低。
    最后，融创在2020年成功拆分物业板块上市，所有者权益总额由2019年末的5.0亿元上升至2020年的97.4亿元，叠加少数股东权益同比增加84.9%，实现净负债率同比下降76.2%，最终达到96%，红线指标优化。
    融创能够选择通过减少拿地、降低权益占比及分拆物业上市等方式实现指标优化，得益于其此前积累的丰厚家底。即使在拿地强度锐减的情况下，融创的土地储备依旧充足，截至2020年末，公司土储总建面达到2.58亿平方米，土储货值预计达到3.1万亿元，成为内房股土储冠军；而融创服务自带光环上市，拥有明星基石，被称作史上最大融资规模的物管服务公司，为母公司带来可观资金。
    除了融创，连降两档的佳兆业和回归“绿档”的华侨城，也采用了减少拿地、控制负债、降低权益占比等方式优化指标。其中，佳兆业充分利用城市更新赛道的优势，在拿地强度降低的同时，较好的保持着利润空间。
    除了上述方式，房企利用自身其他优势成功“降档”的案例也并不少见。例如拥有国资背景的建发，抓住融资优势发行永续债，达到增厚所有者权益、降低负债的目的；金融街控股则选择加快回笼销售资金，2020年销售金额同比增长26%，实现现金短债比指标的优化，脱离“红档”。
    但是，这种通过牺牲部分优势补足短板的“降档”方式，不仅考验管理层的运营能力，更考验企业的家底。如果自身不具备占据一定优势的土储规模、较高的权益占比或韧性较强的资金链，盲目“降档”反而会导致公司财务问题的进一步恶化。
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    红、绿档房企两极分化
    
    
    “三道红线”就像赛道上的连续急弯，对于过载的“红档”房企来说，无疑是考验技术的陷阱，但对于“绿档”房企来说，却是弯道超车的良机。
    2020年业绩发布会上，恒大董事局主席许家印宣布“新恒大”到来，以八大产业齐头并进的格局宣告完成转型。多元化业务的崛起，反射出原地产主业的式微。
    根据公告，恒大2021年合约销售目标为7500亿元，同比2020年销售额7232亿元仅增长3.7%，远低于近五年复合年增长率达14.14%。销售业绩增速踩下“急刹车”，一定程度是为了全力“降档”。
    恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露，今年恒大要实现有息负债再降1500亿元，计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，“三道红线”全面优化。
    事实上，紧急刹车不仅考验眼力，更需要实力。不少“红档”房企经过了半年的抛售资产、大量裁员，依旧无法顺利“降档”。通过高息发债暂时缓解债务压力后，仍需面对评级下降、融资成本进一步提高、利润全面下滑的多重打击，翻身存疑。
    与此同时，债务压力小、资金充足的“绿档”房企则开启抄底模式。
    数据显示，在拿地强度普遍降低的2020年，中海新增土地总楼面面积达到1349万平方米，同比增长17.7%，新增土地权益比例接近100%；总地价1357.9亿元，权益地价1318.4亿元，同比增长16.3%。在拿地强度显著提高的同时，中海土地成本进一步下降，权益土地均价从2019年的10335元/平方米降至2020年的9928元/平方米。
    在土地集中出让新规则之下，“绿档”房企的优势还将进一步体现。例如计划在第一季度实现转“绿”的万科，手握1952.3亿元，未来在核心一二线城市的土地招拍挂市场将掌握更多主动权。
    一端是“红档”房企被迫减速，另一端是“绿档”房企加速超车，在连续的急弯中，房企之间的差距被进一步拉大，而随着行业形势的不断变化，每家房企都同时面临挑战与危机。半年前的那声惊雷不过是起跑枪响，在这场以三年为期的比赛中，考验的是所有房企的果断与决心。
    
    END锋面News原创出品，转载请注明出处
    撰文 / 陈湘婷图片/ 图虫创意编辑 / 仰镜伊
    
    
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