[002103股票]三湘印象2019年年度董事会经营评述

三湘印象（000863）2019年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、概述

(一)文化业务

当前，人民群众日益增长的美好生活需要，越来越多体现在文化和旅游消费方面，居民文化和旅游消费持续扩大，文化产业和旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2019年，全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入86,624亿元，同比增长7.0%；全国居民人均教育文化娱乐消费支出2,513元，比去年同期增长12.9%，占人均消费支出的比重为11.7%；国内游客60.1亿人次，国内旅游收入57,251亿元，分别增长8.4%和11.7%。(数据来源为国家统计局)从文化和旅游融合发展的典型业态，也是公司所处的文化细分行业--文化旅游演艺行业来看，近年来发展平稳，未来市场空间较大。从2013到2018年，我国旅游演艺节目台数从187台增加到了306台，稳中有升。2019年，国家文旅部委先后出台多项文旅发展扶持政策，各地继续深掘当地文旅资源，并积极投建文旅项目，文旅投资者不断涌入，新增旅游景区，新建文旅项目，新增文旅演艺产品不在少数，文旅产业已然成为中国经济的新增长点。

但是我国文旅市场当前整体上又面临产品鱼目混杂，良莠不齐，基础配套不够完善，产品同质化现象严重，缺乏创新，服务能力，安全卫生等方面都面临着较多考验。消费者需要更高质量的精准服务，市场也在呼唤更好文旅产品，文旅演艺的发展潜力还存在很多挖掘空间。

报告期内，公司新签约一部作品《印象.华山传奇》。

之前签约的《归来遵义.长征之路》《印象滇池》《印象太极》《最忆韶山冲》四部作品进入关键制作阶段。其中，《印象太极》项目进入场馆建造和方案深化阶段；《最忆韶山冲》项目选址做了重新调整，场馆设计及建造已经动工；《归来遵义.长征之路》项目进入深化方案汇报阶段，公司正在协调项目投资方及当地政府，加速推进项目进度；《印象滇池》项目选址和场馆建设方案已经确定，项目进入制作策划阶段。

观印象已公演，已签约项目情况如下所示：公司与湖南广播电视台强强联手共同开发的芒果广场项目位于上海徐汇滨江核心地区“西岸传媒港”内，该项目占地1.8万平方米，地上计容面积6.9万平方米。该项目以湖南电视台的文创空间“芒果盒子”作纽带，连接商务办公等综合业态，将打造集数字媒体，科技应用，潮流艺术，沉浸式展览发布和节目录制等多重元素的智娱空间。

2018年底，三湘印象入股美国维亚康姆中国重要战略合作伙伴维康金杖。维康金杖的文旅产品包括尼克主题乐园，主题酒店，主题商业和MTV流行音乐小镇以及动漫产业，文旅地产等多种业态。目前维康金杖在长三角地区的杭州，南京，苏州，湖州，绍兴等地洽谈项目落地。

另外，公司参投华人文化二期(上海)股权投资中心(有限合伙)，旨在对于文娱，科技及消费等领域布局。

(二)房地产业务

2019年，在房住不炒，因城施策的大背景下，房地产市场整体保持平稳发展的态势。全国商品房销售面积与销售额增速有所放缓，房价上涨区域明显减少，涨幅有所下降。国家统计局数据显示，2019年1-12月全国商品房销售面积171,558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159,725亿元，同比增长6.5%。房地产开发投资平稳增长，新开工有所回落。2019年1-12月份，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%，增速比上年加快0.4个百分点；房屋新开工面积227,154万平方米，同比增长8.5%，比上年回落8.7个百分点。(数据来源：国家统计局)截止报告期末，公司主要在上海市，杭州市及环京区域开展房地产业务，报告期公司主要项目所在城市的房地产销售情况及政策情况如下：

上海全市2019年商品住宅供应727万平方米，较上年同期下降5.39%，商品住宅成交752万平方米，较上年同期上涨19.13%，成交均价为54,090元/平米，较上年同期上涨1.88%。2019年上海没有出台重磅调控政策，8月份临港自贸新片区为了引进人才限购政策略微松绑，带动片区内住房需求增加。(数据来源：CREIS中指数据)

杭州市2019年新建商品住宅供应面积930.2万平方米，同比2018年增长7%；成交面积为848.7万平方米，同比2018年下降13%。杭州2019年密集出台了各类人才政策，短期看有助于提升市场购买需求，长期看提高城市综合实力，同时为楼市的长期需求筑底。(数据来源：CREIS中指数据)

2019年，环京区域(燕郊，香河，固安)三个城市新建商品住宅销售18,622套，同比增长131%。燕郊新建商品住宅销售均价为19,337元/平米，同比上涨20.6%；香河商品住宅销售均价为9,916元/平米，同比增长6.1%；固安住宅销售均价为12,651元/平米，同比增长13.3%。(数据来源：我爱我家（000560）研究院)

新增土地储备项目

报告期内，公司无新增土地储备。随着现有项目的逐步推进，未来将根据市场形势，在深耕上海房地产市场的同时，积极参与长三角，京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设，公司将择机在以上区域新增土地储备。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至2019年12月31日，本公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额86,966.90万元。主要系为三湘海尚福邸提供阶段性担保61,606万元，三湘海尚云邸提供阶段性担保13,409万元。

二、核心竞争力分析

公司作为中国旅游文化演艺产业的先行者，以及绿色科技地产的领先品牌，既通过赋予独创艺术实践的文化板块业务有效促进区域经济的繁荣发展，也借助持续创新绿色理念的房地产板块业务积极引领传统行业的转型升级，多层次满足人民群众日益增长的美好生活需求，在经济和社会发展中实现企业价值。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：

(一)行业领先的文化演艺IP开发与打造能力优势

2003年，观印象在国内首创实景演艺先河，《印象刘三姐》自公演以来不仅为当地带来了可观的经济收益，更是广西一张优秀的地方文化旅游名片，自此改变了国人传统的旅游习惯，让游客在游乐的同时，也获得了艺术享受，感受到了中国优秀文化的魅力，丰富了旅游的内涵。

经过十多年的积淀，观印象潜心IP开发创作，逐步打造成为久负盛名的文旅演艺品牌，成功开创了“印象”“又见”“最忆”和“归来”四大系列IP以及一个漂移式多维体验单品剧目《知音号》。观印象大多数作品都选址于5A级核心景区，创作者们利用不可复制的原生态自然之美，深度挖掘当地历史文脉，打造出丰富，唯美的文化娱乐盛世。

(二)实力雄厚的编创团队优势

公司拥有代表中国旅游文化演艺领域最高艺术水准的导演编创团队，致力于将每一台演艺剧目都打造成独一无二，极具视觉冲击的艺术盛宴，通过深度挖掘当地历史文化精髓，最大程度融合现代科技和独创的艺术形式，不仅带给观众娱乐消费，更有心灵的洗礼和灵魂的震撼，彰显观印象艺术作品的魅力。

观印象是由张艺谋，王潮歌和樊跃三位导演创立的顶级文旅演艺创意制作和版权运营公司，已在国内外成功打造了十余台高端旅游文化演艺产品。

2019年，公司进一步稳固与三位导演的合作，分别与张艺谋导演和樊跃导演签署了项目服务合同，并与王潮歌导演就部分已公演项目的维护服务工作及新项目合作进行了磋商。未来，观印象将进一步精选优质项目，更加灵活地与三位导演合作，使其在观印象业务发展过程中依旧扮演重要的角色。

同时，观印象经过十几年发展和积累，已与国内外最顶尖的艺术编创，舞台设备供应商，舞美设计，经营管理人才建立了紧密，多样的长期合作，未来将继续广泛与国内外艺术家及新锐创编英才合作，运用创新的视觉艺术和多媒体科技手段，持续创作出集艺术性，商业性和独创性完美结合的佳作。

(三)卓越的竞争力品牌优势

凭借着深厚的文化底蕴，上乘的艺术品质以及持续创新的艺术表达，观印象不仅拥有稳定的目标观众群，更重要的是通过演出大力带动了当地产业链，为当地提供了更为广阔的商业机会。从全球角度看，观印象是演出艺术的全新实践，塑造了文化产业全新模式，为地方文化旅游产业生态的形成与转型升级起到了十分重要的推动作用，成为当代文化创意产业的成功范本及新标杆，成为各地政府争相引进的项目，也深受广大观众的喜爱。在道略文旅产业研究院统计的“2018旅游演艺机构排行榜入围名单”中(按机构票房收入统计计算)，观印象旗下国内已公演的演艺项目占据8席。

随着文旅行业的不断发展以及游客欣赏水平的不断提升，近年来，沉浸式体验式演出受到市场欢迎。观印象在实景演艺的基础上，推出了以情境体验式为特色的“又见系列”演出，成为旅游消费新宠，包括《又见平遥》《又见五台山》《又见敦煌》《又见马六甲》《知音号》等。据文旅中国2019博览会发布的数据显示，“又见系列”引领沉浸式演出的发展，票房占比达53%；其中观印象“又见”系列加上《知音号》占比达64%。(数据来源：道略文旅)观印象系列演出已形成“文化演艺-带动旅游-商贸服务-拉动就业-吸引投资”的产业链条，通过将当地的一台演出变成一个IP，再进行与此IP相关的衍生开发从而形成一整套产业链。如福建武夷山地区在“印象大红袍”IP的影响推动下，武夷山当地与茶叶相关的企业则由2005年的不足100家发展到如今的5000多家，此外在这个新引擎的推动下还推出了忘山茶生活，温泉，玻璃景观长廊等一系列衍生品。如《又见平遥》为古城平遥带来了文化和经济的双重发展契机；如《知音号》被誉为“武汉市长江主轴文化轴亮点项目”，让历史文化名城武汉的城市形象更加闪亮。

公司通过充分挖掘“观印象”品牌价值，进一步巩固其品牌优势地位，不仅在自身业务拓展过程中获得市场的高度认可，而且，将为上市公司各业务条线的土地获取，项目合作，资源扩张，市场进入，人才吸引等方面带来了较为明显的推动作用。

(四)绿色科技地产领域的领先优势

为应对能源危机，人口增长等问题以及满足人们对居住的安全，健康要求的提升，绿色，低碳等可持续发展理念在全球不断获得推广，公司以人，建筑和自然环境的协调发展为目标，注重提高建筑物资源利用效率，降低建筑对环境的影响，全面推行绿色建筑，坚持绿色，健康，智能的技术体系：被动节能，主动增能，健康智能，形成了在建筑节能，环保，雾霾防治，智能家居，运营管理等多方面行业领先的品质优势，引领绿色生活。随着房地产整个行业升级的内在需要日益紧迫，同时资源节约型，环境友好型，健康安全型的绿色建筑在面向未来的文旅目的地建设中也将更受青睐。因此从长期来看，公司对绿色科技地产发展前景始终充满信心，同时，鉴于公司在绿色科技地产领域深耕多年，拥有丰富的经验积淀，必将助力公司在未来的竞争中具有一定的领先优势。

(五)精准，稳健的房地产投资策略优势

人们对美好生活的追求为市场带来大量改善型需求机会，同时也更加注重对环保，对健康的消费投入，科技，简约，环保，健康的居住产品受到追捧。公司主要投资项目位于长三角及京津冀等我国重要的都市经济发展区域，是中国经济发展和人口集聚的中心，城市人群消费力强，公司聚焦上述区域的细分市场，抓住市场结构性机会，踏准市场节拍，房地产投资的抗风险能力较强。

三、公司未来发展的展望

1、宏观经济与行业背景

2020年是国家全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，针对2020年我国经济发展面对的严峻形势和决胜全面小康的重大任务，中央经济工作会议强调，要坚持稳字当头，提高宏观调控的前瞻性，针对性，有效性。

然而，突如其来的新冠肺炎疫情，让2020年的开局形势陡转直下。其中，文旅行业受到的影响和冲击尤为巨大，在刚刚过去的春节“黄金周”，文旅企业基本“颗粒无收”，大多数企业现金流遭遇考验，不少小微企业或将从此退出市场。但是，文旅行业具有极强敏感性的同时，也有极强的韧性，从之前类似的非典疫情发展轨迹来看，疫情一旦缓解，市场需求将会有序甚至报复性释放。

政策层面，政府在疫情发生第一时间对文旅企业采取了税收，金融，社会保障等政策措施进行短期施救，我们可以充分相信，疫情过后，国家还将出台一系列支持文旅行业发展的利好政策和针对文旅企业的减负行动，实施疫后文旅市场振兴计划，提振文旅融合发展信心。

疫情对文旅行业造成巨大冲击同时，也隐藏着很多新机遇。中国旅游市场需求的基本面不变，人民对美好生活的向往不变，文旅供给侧改革的步伐不变。长期看，行业去伪存真，优胜劣汰，外部因素强制性倒逼行业进入深层调整，形成结构性的自我修正和模式创新的动力，倒逼文旅企业主动变革，更加注重产品打造，提升服务质量，强化品牌建设等，在痛苦的过程中推动全行业健康可持续发展。

2020年，房地产调控将继续坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，坚持“稳”字当头，同时也强调了按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。京津冀，长三角，粤港澳作为公司重点深耕的区域，也是全国最具经济活力的地区，人口吸引力强，需求支撑度高，加之有区域规划出台，未来随着城市发展红利不断释放，将为房地产市场发展带来了广阔的空间，仍会是新房市场开发的核心区域。2020年预计人才引入这一块将继续发力，2019年底已经有超过20个城市出台了人才政策，这些政策将积极影响到楼市需求侧，由于人才引进导致的购房需求增加，在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上的趋势。

另外，由于疫情的影响，2020年初各地建筑工地暂停开复工，多城市售楼处关闭，房地产市场供需端都出现滞后，对房地产企业一季度的业绩无疑影响较大，一些地方政府出台了信贷延长，土地出让金延期缴纳，各类税费减免和延期等政策来缓解房企短期内现金流及偿债的压力。一旦疫情得以控制或是出现比较大的缓和，受挤压的需求后续释放，带动市场回升，综合来看疫情对房地产行业全年影响应该是有限的，中长期稳定趋势仍将保持。

2、公司发展战略

公司将继续深化“文化+地产”双主业发展战略，明确双主业协同发展路径，以优质景区为孵化地，以自然人文资源为依托，以观印象强大IP为核心，以绿色科技地产为支撑构筑文旅综合新生态，持续推进“文化+地产”双主业转型发展。

3、2020年经营计划

(1)发挥品牌及资源优势，加速发展文化产业

伴随着消费的不断升级，文旅演艺已经成为各类景区的标配。公司明确以市场需求为导向，全面提升观印象品牌生命力，突出观印象公司品牌以及所属作品”印象系列”“又见系列”“最忆系列”“归来系列”以及“知音号”的影响力，在稳定已公演项目票房收入及维护收入的基础上，进一步优化商业模式，突出品牌优势，强化持续盈利能力。同时，充分利用“文化+地产”两大业务板块所形成的市场和品牌的影响力，通过项目代管，收购或自投重资产项目等形式打造“全天候，可持续性，高收益”的项目，发展轻重并举的双轨运营模式推进文化产业，把我们的文旅产业未来打造成一个以票房收入为主要业务收入的产业，把三湘印象打造成为一个文化属性更强的企业。

①平稳运行已公演项目。公司将继续巩固，发展与各已公演项目方和当地政府的关系，积极参与已公演项目方的运营管理，提高项目运营收入，获得更高的票房分成；继续保持与原核心导演团队及行业知名导演的密切联系，在做好已公演项目的日常维护和研究分析的前提下，寻求新的合作机会。

②加快已签约项目制作进度。已签约项目进入制作井喷期，推进所有已签约项目尽早实现公演，尽快收回项目尾款，并获取新的票房分成和项目维护费收入。其中，《印象太极》项目进入场馆建造和方案深化阶段；《最忆韶山冲》项目选址做了重新调整，场馆设计及建造已经动工；《归来遵义.长征之路》项目进入深化方案汇报阶段，公司正在协调项目投资方及当地政府，加速推进项目进度；《印象滇池》项目选址和场馆建设方案已经确定，项目进入制作策划阶段。

③加快潜质项目签约及优质景区布局。2019年应各地政府及投资方的邀请，公司先后派出多个考察团队赴全国20余地进行项目考察。2020年将在这些项目基础上深入研判选取潜质项目进行重点突破。

④加快推进与维康金杖在长三角地区的项目落地。

(2)深耕科技智能领域，稳步发展房地产业

①公司坚持以绿色建筑开发运营为发展方向，形成以绿色设计为龙头，集绿色建造，绿色装饰，绿色运营相融合的开发运营模式。加大绿色科技地产技术研发投入，打造安全性，便利性，舒适性相融合的智能环保居住生态系统，以科技创新之力推动居住体验的能级提升。

同时，注重在地产开发中植入文化元素，实现“宜居”到“雅居”的升级，提升开发项目的溢价能力，为地产业务注入新的发展动能。

②全面推进“三湘森林海尚城(河北燕郊)”项目建设

确保2020年下半年14号商服地块二期和15号住宅地块达到预售条件，实现销售；确保2020年下半年16~19号四个住宅地块全面开工建设，力争2021年下半年开始逐步达到预售条件，实现销售。

③加快周转速度，提升公司其他存量项目的销售去化率

确保“三湘印象名邸(上海浦东)”项目于2020年实现销售；“海尚观邸(浙江杭州)”和“三湘海尚云邸(上海崇明)二期”两个项目力争实现清盘。

④积极在长三角，京津冀和粤港澳大湾区三大区域增加土地储备，确保连续性运作。

(3)强化内部管理，提高运营质量

①突出强化业绩导向，加强成本管控与绩效管理

一是进一步强化全员成本意识，平衡好打造精品产品与降本增效之间的关系，提高公司产品竞争能力和溢价能力；二是进一步按照“精总部，强一线”的原则调整优化组织架构和岗位设置，配置；三是将回款工作作为年度经营工作中的重中之重，加快现金回流力度，确保和促进公司生产再投入；四是改革绩效评价体系与分配机制，通过引进发展急需高素质人才与现有人才优化相结合，提高人均绩效，激发组织活力，提高运营效率。

②完善风险防控体系，加大企业安全护堤建设

“求木之长者，必固其根本；欲流之远者，必浚其泉源”。一是通过全面梳理公司制度体系，完善风险管理系统和应急管理机制，筑牢公司发展根基；二是通过加强公司资金链管理，处理好风险管控与企业发展之间的关系，在保证基业长青的基础上通过内生式驱动，外延式拓展实现企业做大做强做优；三是通过加强线上移动式管理等手段加强项目管控力度，确保项目进度，质量，安全，提升工作效率。

4、公司资金管理计划

公司将根据年度经营计划，业务发展需要及公司资金情况，遵循资金使用效率高，资本结构佳的原则，合理配置资源，在“文化+地产”的双主业协同发展背景下，探索“文化+地产”的资金管理模式。控制杠杆水平，优化债务结构，根据业务特点匹配融资。通过加大销售力度，加速资金回笼，积极去化存量资产，进一步挖掘现有资源潜力，提高开发效率和资源转化效率；充分发挥上市公司平台的融资优势，通过股权融资方式引入外部财务投资人，积极推动项目公司合资与合作开发，实现优势互补，风险共担，收益共享；通过银行借款，房地产信托，基金，发债和融资租赁等方式，为主营业务发展提供品种多样，结构适配，成本可控的资金支持，以实现公司的战略目标和满足公司各项投资活动的资金需求，支持公司健康，可持续发展。

5,可能面对的风险

(1)政策风险

公司主业为文化产业和房地产业务，两大领域的政策变化有可能会对公司的业务发展产生影响。

(2)竞争风险

行业新进入者快速涌入，有可能会带来市场竞争风险。

(3)自然因素，社会因素方面的不可抗力风险

重大自然灾害，突发公共卫生事件，大型社会活动等不可抗力的自然因素和社会因素会一定程度上影响公司的项目进度和收入确认，从而影响公司经营业绩。