[高铁概念股]阳光股份2019年年度董事会经营评述

阳光股份（000608）2019年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、概述

（一）报告期内经济与市场情况分析

2019年世界政治经济依旧充满动荡与摩擦。贸易保护主义的抬头使得世界主要经济体之间隔阂加深，世界经济增速下行压力凸显。中美贸易争端贯穿整年，在年底达成阶段性共识。虽然外部环境极其严峻复杂，但中国经济较为有效的应对了外部环境的深刻变化，经济运行总体平稳，实现了稳中有进。根据国家统计局初步核算，2019年国内生产总值约990,865亿元，比上年增长6.1%，其中第三产业增加值依旧较快，占比达到53.9%。

2020年初，随着新冠肺炎疫情在全球的爆发流行，世界经济的正常运营短期受到严重挑战。为防控疫情，各国所采取的临时性管控措施将极大降低人流、经济交往、投资及消费活动效率，世界及中国经济在2020年面临较大挑战。为保持经济增速在合理区间，政府进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。如新老基建领域补短板及积极的货币及财政政策等重大国策得以成功实施，2020年经济增速仍然可期。

2019年，房地产宏观调控政策坚持“房住不炒”基调，坚持去库存、去杠杆的管控思路，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，全年房地产市场总体保持平稳态势。全国全年商品房销售面积约17.16亿平米，同比下降约0.1%；其中商品住宅销售面积约15亿平米，同比增长约1.5%。房地产开发投资约13.2万亿元，同比增长约9.9%。其中住宅投资约9.7万亿元，同比增长约13.9%；办公楼投资约6,163亿元，同比增长约2.8%；商业营业用房投资约13,226亿元，同比下降约6.7%。个人按揭贷款约2.73万元，同比增长约15.1%。行业集中度继续加剧，Top10企业总销售额约4.5万亿元，同比增长约12.8%；Top20企业总销售额约6.5万亿元，同比增长约16.4%。

随着中国城镇化率及人均住房面积的快速提升，棚改、去库存接近尾声，受新冠肺炎对经济及居民家庭支出的短期影响，预计2020年房地产行业在前两年天量成交规模的基础上，难言乐观。预计全年销售将有所回落。随着因城施策政策的实施以及房地产长效机制的逐步建立，全年房地产行业将在防风险、保财政中协调、稳定发展。行业融资虽然随着货币政策的逐步宽松有所缓解，融资成本有所下降，但融资方式及用途依然受到严格限制，在销售压力加大的情况下，高负债企业资金面依然承压。单一的住宅销售业务未来将遇到越来越多的挑战和风险。由于经济增速放缓使得企业扩张减弱，以及网上购物占社会消费品零售总额比重的逐年提高，办公楼及商业营业用房租金增长承压。

（二）主要项目所处区域市场分析

1、报告期内，公司住宅销售类物业主要位于北京和成都。

北京住宅市场：2019年，北京楼市调控延续高压政策，整体处于供大于求状态，全年商品住宅（不含保障房）累计成交700.7万平方米，同比增长46%；商品住宅（不含保障房）销售价格小幅上涨，上半年成交均价持续回落，下半年相对平稳，全年成交均价同比上涨6%。截至年末，北京商品住宅（含保障房）库存量为1,138万平方米，较去年同期增加16%；整体市场去化压力依然较大，库存风险增加。二手房市场方面，全年北京二手房网签量14.5万套，同比下滑5.5%，成交均价与去年持平。

成都住宅市场：2019年，成都主城区一手住宅供应量继续增加，达约496.2万平方米，同比上涨27.6%。主城区全年成交一手住宅约384.9万平方米，同比略微下降4.9%，与去年相比，成交量跌幅明显收窄。主城区一手住宅成交均价达17,588元每平方米，同比上涨27.6%。随着近郊区域基建设施逐渐完善，产业迅速发展，人口不断增长，2019年一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域，全年近郊一手住宅供应量达约1,319.7万平方米，小幅下降12.1%；成交量约为1,122.4万平方米，成交均价达11,953元每平方米，同比上升15.5%。

2、报告期内，公司投资性物业在北京、天津、上海和成都。

不同市场表现如下：

北京：2019年全年北京甲级写字楼市场共迎来134.5万平方米的新增供应，主要集中在CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区，海量供应入市直接拉动全市空置率上升至12.7%，这两项指标均为2009年以来的最高值。全年全市甲级写字楼市场吸纳量较2017、2018年有所下降，累计约46万平方米。供需之间的平衡被打破以及逐渐疲软的市场需求，共同促使北京写字楼市场的平均租金连续四个季度出现环比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元。无论是来自自身的（供需体系的转变）还是外部环境（宏观经济增速放缓）的变化均对写字楼市场产生了巨大影响，导致租赁需求被进一步遏制，多数租户对租赁成本更加敏感，而整体市场由业主主导向租户主导转变。

2019年，基于首都功能定位及城市规划等因素影响，北京中心城区原则上不再增加新的商业项目，因此，2019年北京零售物业市场的新增供应基本上由两个部分组成，即核心区域的存量项目改造升级以及来自郊区的新建零售项目。购物中心营业状况出现两极分化，热门商圈的热点项目更受主要零售商的青睐，这使得经营状况良好的项目得以提升租金水平，而多数新项目业主仍面临较大的招租压力。2019年，存量商业改造和商办运营成为新趋势，新型文化、新零售成为商业运营新亮点。

上海：2019年全年整体写字楼净吸纳量共计约62.4万平方米，同比下降46%，接近同期供应水平。全市甲级写字楼平均空置率较去年同比微降0.8个百分点，至17.5%。然而整体市场依然维持供过于求的局面。租赁需求持续放缓迫使业主继续加大租金让步以换取出租率，这使得年末全市甲级写字楼租金至人民币每平方米每天7.9元，全年租金跌幅0.9%。

2019年，上海零售物业全年共有12个项目带来约90万平方米新增供应，全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.5元。全市空置率水平受新增供应影响，升至近两年最高。

天津：2019年全年天津写字楼供应量同比下降90%，远低于前几年水平，是近五年最低值，新兴区域优势明显，传统板块出现负吸纳，整体市场延续高空置率。全市甲级写字楼总存量为162万平方米，甲级写字楼租赁需求保持平稳，传统金融行业持续占据租赁需求的主要来源。此外，物流、教育、信息服务等类企业需求有所回升。全年净吸纳量累计7.9万平方米，整体空置率36.5%，仍处于较高水平。

2019年，天津零售物业存量增至380.9万平方米，空置率10.4%，同比下降1.1个百分点。受大环境影响，大多数零售商扩张步伐显著放缓，落成时间较早的项目试图通过调整租户组合来重新定位，引进更多以生活方式为导向的店铺，提升项目竞争力并增加客流量。

成都：2019年，成都甲级写字楼市场新增供应约19万平方米，推动全市甲级写字楼总存量达到328万余平方米。在需求端，全市甲级写字楼净吸纳量约13万平方米，市场平均空置率约21.9%。一部分项目业主小幅度下调租金，另一部分业主虽然对外报价不变，但对成交价格预期明显降低，同时对优质客户在租金方面的让步显著。全年平均租金回落至人民币102.7元每平方米每月，同比小幅下降0.3%。

2019年，成都零售物业市场新增供应量与去年相比大幅减少，合计新增供应约22万平方米，推动全市零售物业市场总存量达到664.4万平方米。

（三）公司主要经营情况

2019年，公司各项经营工作稳定。全年共实现营业收入24,277.4万元，实现归属于母公司股东净利润-8,176.1万元。公司对持有的北京道乐科技股权进行了处置转让，增加了现金流、降低了负债。同时，对部分政府长期欠款进行了收回。公司整体资产负债率已显著低于行业平均水平。

2019年公司无新增土地储备项目，无累计土地储备情况，公司无在建项目开发情况。

发展战略和未来一年经营计划

公司将进一步优化资产质量，在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时，加快资产变现步伐，积极关注新项目和其他创新型业务。实现公司稳定、持续发展。鉴于公司第一大股东EPDP目前正在筹划股权转让，公司未来的发展战略也将随着股东变化而存在调整的可能。

2020年公司将根据自身情况及市场机会，处置部分资产，进一步优化公司资产质量，增加公司现金流。加快已开发项目的库存清理，加大资金回收力度，增厚公司利润。在关注地产行业创新型业务的同时积极响应国家号召，寻求资本服务实体经济的机会，实现公司可持续发展。

二、核心竞争力分析

随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。

近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。

同时，随着近年来公司资产结构的不断优化，公司资产负债率显著下降，已低于行业平均水平，为公司未来业务的发展储备了相应的财务杠杆空间。

三、公司未来发展的展望

（一）行业竞争格局和发展趋势

受国家宏观政策调控及相关政策影响，公司认为未来房地产行业将发生深刻变化并面临诸多挑战。首先就行业本身而言，由于龙头企业与中小企业的规模差距非常显著，行业集中度逐年增高、强者恒强的趋势短期内不会改变。但受制于高负债增长模式的缺陷，龙头企业增速也将放缓。其次，随着“房住不炒”、“租售同权”等政治引导，行业竞争已从单纯的住宅销售向商业运营、长租公寓、物业管理等其他新业务发展。再次，由于政府的价格指导及行业竞争的加剧，行业平均利润率持续面临下滑压力。融资能力将成为企业之间竞争的重要因素。最后，就商业地产而言，传统商业项目受网购及消费者消费习惯变化已经没落，郊区特色商业、市区大型购物中心及小型社区商业由于满足人们的不同需要，优质项目依然表现优异。大型写字楼已经不再是企业的唯一选择，随着很多城市更新项目的推出及共享办公的出现，传统办公项目也将面临一定的挑战。

（二）公司发展战略

未来一段时间，公司将进一步优化资产质量，在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时，加快资产变现步伐，积极关注新项目和其他创新型业务。实现公司稳定、持续发展。鉴于公司第一大股东EPDP目前正在筹划股权转让，公司未来的发展战略也将随着股东变化而存在调整的可能。

（三）经营计划

1、根据公司自身情况及市场机会，处置部分资产，进一步优化公司资产质量，增加公司现金流。

2、加快已开发项目的库存清理，加大资金回收力度，增厚公司利润。

3、在关注地产行业创新型业务的同时积极响应国家号召，寻求资本服务实体经济的机会，实现公司可持续发展。

（四）风险因素

1、政策风险。截至目前，国家对房地产行业的宏观调控一直未见放松。因城施策以“房住不炒”为前提，地产行业的销售及融资依然受到诸多限制。鉴于公司可售住宅仅为一些尾房，且公司物业多为长期经营性物业贷款，上述政策对公司影响有限。

2、市场风险。随着经济下行压力的加大，以及新冠肺炎疫情影响，公司2020年投资性房地产的租金收入会存在一定的下滑压力。

3、经营风险。截至目前，公司主要控股项目经营稳定，但个别项目仍面临周边同业项目及新兴购物方式的竞争，有一定的客户分流压力，对项目经营结果会产生一定影响。

4、财务风险。目前公司资产负债率并不高，但由于公司存量资产多为持有型物业，现金流主要为物业租金收入及住宅尾盘销售，当需要偿还金融机构贷款和利息时，如公司自有现金不足时，需要处置资产、进行再融资替换或寻求股东支持。

（五）对策措施

1、针对政策风险，公司将紧密关注国家对经营性物业的融资新规，确保资产有合理的负债水平。

2、针对市场及经营风险，公司将进一步加快对低效资产的剥离，同时积极尝试新的营销手段，提高正常资产的运营效率。

3、针对财务风险，公司做好资产处置的储备工作，同时积极关注房地产行业融资、资本市场再融资政策变化及寻求股东支持。